二手房签“阴阳合同”并非明智，阴阳合同潜藏巨大法律风险

最近二手房市场火爆，市民王先生手里也有套房要出售，却遭遇了“阴阳合同”。在房屋买卖的过程中，很多人通过阴阳合同进行避税，但是这种行为是违法的，存在巨大的法律风险。而且，阴阳合同不仅损害国家利益，也损害当事人的利益。

二手房签“阴阳合同”，小心损失更大

最近二手房市场火爆，市民王先生手里也有套房要出售，房子在鼓楼，还是学区房。前不久，他和买家刘先生来到南京公证处，申请办理二手房买卖合同公证。两人称第一次买卖房子，互相不认识，想请公证员把关合同，这样踏实点。

为避税签“阴阳合同”，卖家吃了亏

最近二手房市场火爆，市民王先生手里也有套房要出售，房子在鼓楼，还是学区房。前不久，他和买家刘先生来到南京公证处，申请办理二手房买卖合同公证。两人称第一次买卖房子，互相不认识，想请公证员把关合同，这样踏实点。

公证员看了他们的合同发现，两人约定的房款价格低得离谱，几乎只有市场价的一半。公证员问道，你们是不是想通过“阴阳合同”来避税？两人一听，支吾了半天，说大家是朋友，房价低一点没什么大不了。刚开始说不认识，这会又说是朋友，明显有问题。

不过不管公证员怎么问，两人坚持用这个价格买卖房子，公证员在帮两人办理合同公证期间反复强调低价售房和“阴阳合同”的风险，并记录在谈话笔录中。几天后，王先生又来到公证处，要求修改公证书。原来他们为了避税，确实签了两份合同，去公证的合同是为了给房产局备案、过户所用，另一份没有公证的合同上，才是真正的交易价格。

现在买家坚决要求按照公证合同上的价格来交易，王先生傻眼了。公证员告诉他，如果要修改合同，必须双方一起到公证处修改，王先生一个人没办法修改合同内容。得知这个消息，王先生叹气了，如果买家不配合，他只能打官司了。

公证员提醒

二手房买卖双方为避税，签订所谓的“阴阳合同”，风险极大。首先，用“阴阳合同”避税不合法，一旦被房产部门和税务部门发现，交易双方将受到法律严惩。另外，由于同时存在两份价格悬殊的合同，买方很有可能要求按低价合同履行，容易产生纠纷。（现代快报）

房屋买卖中“阴阳合同”的效力判定

二手房买卖双方为避税，签订所谓的“阴阳合同”，风险极大，王先生的事情就是很好的例子。而对于房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上，主要存在三种不同观点：第一种观点认为，“阴阳合同”均为无效合同，理由是：二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。

第二种观点认为，“阳合同”不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。

第三种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考虑合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢？就第一份合同来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。

阴阳合同的法律责任与风险

签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益，但这是一种违规行为，这种掩盖非法目的的做法，暗藏着很大的法律风险。主要风险包括：

一是涉嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚，我国《刑法》201条有规定，作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

二是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，将要承担更多的税赋。

三是如果买者用该房屋抵押，就得不到这个房屋真实价格的抵押，银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。

四是当买卖双方因交易发生争讼时，一旦进入法律程序，由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，“阳合同”肯定会被宣布无效，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样，买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。

五是双方因支付价款发生纠纷时，如买方主张按照备案合同中的房价购买，不再购买“作价”的各类配套设施设备，即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易，由于双方在交易环节中涉嫌避税，也会被追究相应的法律责任。另外，签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其逃税行为记入个人征信体系，留下信用污点。

日常生活中，房屋买卖的过程应当遵守国家法律规定，按照市场交易原则进行正规交易。不应通过阴阳合同避税，否则不仅会导致合同无效，还会承担相应的风险。如果在不知情下签订了阴阳合同，可以通过诉讼途径保护自己的合法权益。