卖房拒不过户，房屋买卖不办理过户有哪些法律风险？

程先生买了10年的房子一直过不了户，将卖主鲁某告上法庭。在日常生活中，房屋买卖及时办理房屋产权过户十分重要，因为根据公示公信原则，只有办理房屋过户，该房屋的所有权才会发生转移，而如果没有办理过户，就有可能发生相应的法律风险。

卖房拒不过户，耍赖“有理”？

买了10年的房子一直过不了户，武汉买家程先生将卖主鲁某告上法庭，卖主宣称当初签订的房屋买卖合同违法，应属无效，想反悔。近日，武汉法院认定该购房合同合法有效。

这起纠纷算历史遗留问题。卖家鲁某的房子属于单位分房，当初双方签订房屋买卖合同时，这套房虽有产权证，但单位还未给房子办理土地证。所以，这房子一度没法过户。以现在的视角，房子必须先获得土地证，才能发放产权证。可是，过去的事未必像如今这样规范，职工购买公房的手续与当下的商品房购买也有很大不同。这为后续纠纷埋下隐患。

买主程先生其实有防范，2004年签订买房合同时，双方到武汉市武昌区公证处进行了公证。约定程先生先付给鲁某25万元购房款，等土地证办好后，双方携两证过户时，程先生再补齐余下的6.5万元房款。对合同进行了公证，具有了法律效力，程先生搬进房子里住了10年，这事还不算板上钉钉吗？

这套房子的土地证到2011年才办下来，程先生是2012年得知这一消息，进而找鲁某办理房屋过户，后者却推脱拒绝。说到底，8年的时间房子升值巨大，卖家鲁某后悔了。

明眼人一看便知，当初签订房屋买卖合同时，是双方真实意愿的表达，没有谁逼迫谁，双方是公平自愿交易。此外，公证处不可能对违法的事情进行公正。公证处对购房合同予以公证，间接说明交易合理合法。

已经卖房的鲁某，想拿房子没过户作“杀手锏”撕毁合同，是严重失信的表现，是典型的见利忘义。其拿出“职工以成本价购买的住房，一般住用5年后可以依法进入市场”的条文，试图印证自己当初提前卖房“违法”、“无效”。自己“打脸”的背后，是赤裸裸地耍赖。

法官判案以事实为依据，以法律为准绳。就该案而言，房屋买卖早已达成，交易合同经过公证，是客观事实。另据相关规定，起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该房屋于2011年就取得了土地使用权证，更确定了程先生和鲁某签订的合同合法有效，鲁某应按约协助程先生办理过户手续。

人无信不立。但在现实中，总有一些人因为利益而失信。对此，单纯给予道德谴责，对于“要钱不要诚信”的人没有意义。对此，法律应当主持公道。必要的话，还应将有关人员列入失信名单，加以惩戒。不能让某些人怀有耍赖“零成本”的侥幸心理。（人民网）

房屋买卖不办理过户的法律风险

买了10年的房子一直过不了户，程先生的情况并非个例。近几年，随着房价的不断上涨和国家对房地产政策的连续调整，二手房买卖合同大量增多。但是出于各种原因，很多人签订合同后并没有马上办理房屋过户手续。在这种情况下，虽然房产交易的双方进行了公证或者签订了协议，甚至房屋已经实际交付，但买卖双方没有到交易中心办理登记过户手续，产权人未进行变更的，产权仍然属于卖方。

买二手房没过户的，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利。卖方可以申请遗失补办重新申领房产证，向银行办理抵押贷款，一旦发生产权纠纷，银行可以行使优先受偿权。如果卖房人存在其他债务被诉之法院，根据最高人民法院的司法解释，买方对未办理过户登记手续存在过错的，法院可以查封、扣押、冻结。公证房屋买卖合同和委托合同能够证明合同是真实、合法的，但并不能限制当事人解除合同的法定权利，更不能产生新的法律关系。因此，经过公证的合同和委托书，仍然可以依照法律规定依法解除。当事人一旦行使解除的权利，公证的合同和委托书也就失去了效力。

而对于买方来说，由于没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等等，这改变不了一房两卖、房屋被抵押、查封、公证存在失效的风险。当然卖方的相关权利也会受到影响。如果双方约定延期过户，在此期间房屋所有权仍在卖方名下。如果卖方想再买房，就会受到新政对二套房贷的政策制约。

房屋过户的法律程序

房屋过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房屋，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。房屋权利转移的方式有很多，办理过户的法律程序也不尽相同。

1、商品房过户的程序

首先，确定开发商已经进行初始登记。开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。其次，确定房屋面积，到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表。或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。而后，提交相关文件，填写《登记申请表》。需提交的材料包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。再次，缴纳公共维修基金、契税。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。最后，按照规定时间领取房产证，一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

2、二手房过户的程序

二手过户的手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。二手房转让过户的程序有：（1）买方要对房子的产权进行调查，然后签订二手房买卖合同；（2）贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段；（3）将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单；（4）凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证；（5）凭完税契证到土管部门办理国土证，最后到房管部门办理房产证。此外，如果是全额支付房款，则可以省略第二步，整个过程大概需要一个月到两个月的时间。

3、继承过户的程序

首先，办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；其次，需要提交的材料，包括：（1）被继承人死亡证明；（2）办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；（3）户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；（4）办理房产证过户手续需要继承人的身份证件。办理房屋过户登记，申请人是继承人，需要向登记机构提供《房地产登记申请书》、房地产权证书、继承权公证文书或者遗嘱公证书、契税完税凭证的原件以及身份证复印件。

4、房产赠与的过户程序

房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中经常出现。根据《城市私有房屋管理条例》规定，受赠的房屋，须提交房屋所有权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房屋所有权变更登记手续。办理房产赠与过户手续的具体步骤是：首先，赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同即赠与书。其次，房产赠与过户受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，根据《契税暂行条例》规定交纳契税，领取契证。最后，房产赠与过户赠与人将房屋交付受赠人。这里的“交付”要以办理了房屋产权登记为准。即赠与人和受赠人应在赠与房屋交付之日起三个月内持原房屋所有权证，赠与书和契证及双方当事人的身份证明到房屋管理机关申请办理所有权转移登记。

房产是日常生活中绝大多数人最重要的资产，而办理房屋登记手续是拥有房屋所有权的唯一合法根据。因此，司法实践中，有关过户的法律纠纷屡见不鲜。购房者应注意过户不及时而产生的法律风险，并根据自身情况，及时根据法律程序办理过户。