武汉男子卖房10年后想反悔，房屋买卖合同无效情形有哪些

近几年，随着人们对于住房需求的不断增长，房价也一度高涨不下，尤其是之前低价将房屋出手的卖方，在利益的驱使下，就采取各种措施主张自己早年的房屋买卖合同无效；为了稳定社会交易秩序，保障买卖双方当事人的合法权益，打击不法行为，针对房屋买卖无效的情形，我国的合同法以及其他相关的法律都做出了明确的解释说明。

武汉男子卖房10年后想反悔，称合同无效

买了10年的房子一直过不了户，无奈之下程先生将曾经的卖主鲁某告上了法庭，没想卖主却当庭指出当初签订的房屋合同违背了法规，应属无效，想反悔。昨悉，法院认定该房屋合同合法有效。

2004年8月，程先生看中了鲁某位于武昌区一套100多平米的房子。这套房是2001年鲁某作为单位职工以成本价购买的，产权100%归个人所有。但在当时，鲁某手中只有刚刚办好的房产证，单位还未来得及为其办理土地证。虽然两证不齐，但由于程先生对该房的地段、户型等都十分满意，还是下定决心，同意以31.5万元的价格买下这套房。很快，双方签订购房合同，并在武昌区公证处公证。双方在合同中约定，程先生先付25万元购房款，余下的6.5万元等到单位办好土地证后，双方携两证办过户时，程先生再补齐。

从鲁某手中拿到房屋钥匙和房产证后，程先生便和家人搬进了这套心仪已久的房子中，这一住就是10年，没想过户的事也拖了10年。2012年，程先生偶然听邻居说起，房屋土地证已经办下来了，于是赶紧联系鲁某，三番五次催着鲁某去办理过户手续。可鲁某开始推脱，后来直接拒绝了程先生的要求。

几年的“拉锯战”无果后，气愤的程先生一纸诉状将鲁某告上法庭。“房屋上市交易应该土地证、房产证齐全才能正式使用交易。”鲁某认为，他和程先生当年签房屋意向书时，房子没有土地证，不符合商品房上市交易的法律规定。

同时，鲁某还找出了法律依据：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。”鲁某表示，当年卖房时没满5年，所以自己和程先生签订的合同违反了法律、行政法规强制性规定，应当无效。

受理此案的法院明确表示，该房屋合同合法有效，并对鲁某的说法认定无效。法院认为，根据相关规定，起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而该房屋已于2011年就获批准并取得了土地使用权证，所以程先生和鲁某签订的合法有效。

法院指出，鲁某所说的“违反法律、行政法规的强制性规定”，相关规定中明确“强制性规定”，是指“效力性强制性规定”。而该合同是买卖双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所以合同合法有效。鲁某应按约协助程先生办理过户手续。（长江网）

房屋买卖无效的情形有哪些？

由于房屋的买卖对人们正常的生产、生活影响甚大，为了保障交易秩序的稳定运行，维护市场经济的稳定，关于房屋买卖合同的相关规定，不仅在我国的《民法通则》以及《合同法》等一般法内有所涉及，同时我国的《城市房地产管理法》以及最高人民法院相关司法解释等法律法规对此也做出了较为详细的规定。关于房屋买卖合同无效的情形主要涉及到下列事项。

首先，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的相关规定，城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离；以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也对此做出了相应的解释，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。但是如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该房屋买卖合同无效。

其次，我国《民法通则》明确规定，按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。同时最高人民法院对此还补充：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。即如果所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般视为无效行为。同时，根据最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持。

第三，我国《房地产管理法》规定，商品房预售应当符合下列条件，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件的，买方可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。 

第四，我国的《城市房地产管理法》对于涉及到关于土地使用权的转让违法的情形，针对下列情形的，合同无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。 

规范有序的房屋交易需要每个人来维护，在进行交易时一定要按照法定程序进行，切不可为了谋取非法利益，背法而为；无论是卖方还是买方，在交易过程中遭遇不法侵害时，若双方无法达成一致，要敢于通过法律的途径解决纠纷；在交易中，双方应该坚持诚实信用原则，这不仅仅是道德的基本要求，同时还是做人的基本要求。