二手房再回到卖方市场，购买二手房时的注意事项有哪些？

新房市场的全面豪宅化将刚需和首次改善的购房人挤向了二手房市场，在近期的二手房交易中，买家的话语权被极度压缩，二手房再次回到卖方市场。房地产转让是一种极其常见的民事法律行为，二手房市场一直十分活跃。二手房产权问题一直是购买者关注的焦点，除了关注过户、所有权等问题外，也应注意二手房房产年限等问题。

 

二手房再回到卖方市场，业主涨价意愿强烈

 

“现在买二手房，观察业主的脸色和心情是最重要的功课。”这是近期刚刚签下一套二手房的买家得出的结论。

 

新房市场的全面豪宅化将刚需和首次改善的购房人挤向了二手房市场。由于价格上涨迅速，买家急于出手，而卖家调高价格欲望提升，市场房源也出现了紧缺。在近期的二手房交易中，买家的话语权被极度压缩，二手房再次回到卖方市场。虽然大量购房人涌入二手房市场，但因资格、资金等问题也让一些二手房业主在继续持房观望。研究机构分析认为，短期内二手房新增供给将持续短缺，业主涨价意愿强烈，预计价格还将走高。

 

议价空间低，争议部分均是买家妥协

 

马华（化名）只用一周就完成了从“租房族”到准业主的转变。从大学毕业起，马华一直就是坚定的“租房族”，从未产生过买房的念头。她曾向朋友表示，买房对她的唯一吸引力就是可以自己装修，其他的对她都没有什么吸引。抱着这样坚定想法的她，从未想到过自己的“世俗化”转变，一周就可以完成。

 

最开始让她动了买房心思的起因，是房东再次对房租的提价。6000元/月的房租堪比她周围朋友的房贷月供。听到她对房租的抱怨，父母提出可以支持首付让她买房，她综合考虑了一下，有些动心。加上丈夫一直计划买房，于是买房历程就正式开始了。

 

马华最终购买的是新龙城的一套大两居，97平方米的房子总价470万元，成交价较小区同户型高了一些。业主要求交房日期要延迟到2017年的1月，但交易需要尽快完成。这样苛刻的条件下，业主也只是做出了五万元的价格让步。“这五万，也就能勉强支付半年的房租。”马华表示。

 

由于此前对于二手房交易流程一无所知，马华买房后才听朋友说，公积金贷款比较省钱。她和丈夫每月的公积金缴纳额也比较高，利用公积金贷款还款也方便。马华一共贷了275万元，选择一部分公积金、一部分商贷的组合贷是最合算的贷款方式。听说了这个，马华立即通过中介向业主询问，可不可以进行组合贷。这个提议立即遭到了业主的拒绝，业主表示，急于用钱，组合贷审批周期长，不考虑。

 

对于业主的拒绝，马华也很无奈。合同签订了，只能让步，但买亏了的想法，还是产生了。“这次买房，全程感觉就是都要看业主的脸色，手里拿着房子，说什么都有底气，只要不是太离谱，就只能接受。”不过，马华丈夫的想法则比较乐观，在他看来，同样的房子，今年年初只要400万左右就可以买到，现在出手已经有点晚了，不过如果现在没有买，明年这样的房子肯定也要超过500万元了。

 

成交量居高不下价格或持续走高

 

虽然卖家入市的积极性不高，但成交量仍然居高不下。根据链家研究院数据统计显示，8月第三周全市网签量重回5500套大关，第四周网签量升至5952套，近几周的数据显示链家成交量依然呈现明显递增趋势，基于链家较大的市场占有率，可以推测，目前市场还处在升温阶段，后期网签规模将进一步扩大。

 

另一个更让市场紧张的指标是可售房源的不足。8月第四周链家可售存量仅为7月初的80%，两个月时间内可售房源被消耗20%，与可售存量不足对应的是去化速度呈现明显加速趋势，8月第四周去化速度为7.04%，预计后期房源将变得更加稀缺。种种数据显示，八月二手房的成交量已有追赶3月二手房成交高峰月的趋势。不过，对比三月和八月的市场火热的原因，仍有一些不同。

 

链家研究院分析认为，8月价格的上涨背后是一系列连锁反应。一方面，前期楼市热潮消耗大量房源，带来了房源的明显不足。另一方面，股、汇、债市表现欠佳，房产作为主要的资产配置标的备受追捧。供需矛盾的趋紧直接带来了挂牌均价的走高，手握房源的业主强势调价，而购房人为赶上上涨的大潮，被迫接受价格，于是签约均价继续走高，而为控制成本客户缩短决策周期、减少看房数量。成交周期的缩短让库存更加不足，供需矛盾更加紧张。（腾讯房产）

 

二手房产权年限的判断

 

新闻中提到，近期的二手房交易中，买家的话语权被极度压缩，二手房再次回到卖方市场。二手房一直是房产买卖的热门，而房屋最重要的权利就是产权。对于产权，从开发商拿到地算起，即所谓的50年产权或70年产权。中国的房地产市场只有大概二三十年的发展时间，以70年的产权来算，上世纪90年代的房子，产权可能还有约50年。

 

有的房屋建造时间是很短，四五年前才造的。但开发商拿到这块地，可能是十年前的事了。土地出让期满之后，是否需要补交土地出让金，还是个未知数，《物权法》对此并未有细化的方案。但是，对于产权时间来说，自然是越长越好。有人说看房产证，但房产证上的日期只能反映房屋所有权人取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已转手两至三次。正确的方法是看土地证。开发商拿到这块出让的土地的时间，在土地证上是很明确的。

 

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

 

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不是只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。

 

购买二手房的注意事项

 

二手房买卖是房屋买卖活动的主要类型之一，这也就意味着不少人都会选择买二手房。而买二手房对一些应该注意事项是有要求的，下面将为您做一个较为具体的解读。

 

1、注意房屋手续是否齐全

 

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

 

2、注意房屋产权是否明晰

 

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

 

3、注意土地情况是否清晰

 

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

 

4、注意交易房屋是否在租

 

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

 

5、注意物管费用是否拖欠

 

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

 

6、注意中介公司是否违规

 

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

 

房地产一直是人们心中最受重视的个人资产，近年来，二手房市场飞速发展，随之而来的法律问题也不容小觑。由于产权、过户等问题引发的民事纠纷屡见不鲜，针对二手房市场的问题，购买者和卖方应明确自身的权利义务，提前做好相应准备，以降低买卖房屋时的法律风险。