房贷政策收紧非空穴来风，信贷风险应如何预防

信贷体现了一定经济关系中不同所有者的货币借贷行为，我们都知道在还款期限届满之前，若借款人的财务状况发生重大的不利变化时，很有可能影响其履约能力，因此就产生了信贷风险，对于个人借款的条件，我国的商业银行有着较为明确的界定，随着我国法制建设的不断完善，为了保障信贷信息的完善，只有符合一定条件的人才能进行借款；以免发生信贷危险。

房贷政策收紧非空穴来风 差别化信贷可能性增加

在8月17日静安史上单价最高地王诞生后的5天内，上海紧急中止了三幅地块的出让。北京则在年内3个月无宅地推出，4个月无宅地成交。深圳7月份没有住宅用地推出与成交，8月份的供地则集中于商办、工业类用地。此前，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地块的出让。这一连串的信息引发了市场对土拍和房贷政策的猜测，而9月份往往也是房贷政策调整的一个重要时间窗口。

从最近几年的情况看，每年的9月30日和3月30日是住房信贷政策调整的窗口期。

2015年9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。《通知》同时强调，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

这也是目前实行的居民房贷政策。

此前的2015年3月30日，央行、住建部、银监会共同发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，2014年9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

而今年以来房地产暴露出来的问题，增加了房地产差别化信贷政策推出的可能性。

从今年上半年人民币贷款部门分布看，住户贷款增长较快，尤其是个人住房贷款增长进一步加快。上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。

而在7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。对此，央行有关负责人解释称，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前7个月平均每月个人中长期住房贷款接近4000亿元，季节性波动也不大。

监管层希望珍贵的新增贷款流向亟待补血的实体经济，而不是流入房地产市场，助涨资产泡沫。于是，一些此轮领涨房地产的城市开始祭出限购限贷措施。

近期，合肥、南京陆续收紧个人房地产贷款，苏州在二线城市中率先重启限购。在这些城市的调控中，限贷政策相对温和，限购政策则力度更猛，挤出了部分投资性需求。这与央行倡导的“分类指导，因地施策”原则一致。

上半年，全国50个主要城市共拍出219宗地王。地王现象频出背后的企业高杠杆拿地，增加资产泡沫风险。这与中央强调的“要抑制资产泡沫”相悖。因此，更严厉、更严谨的房地产信贷政策有望面世，在推动三线、四线城市房地产去库存的同时，遏制一线城市房地产泡沫，促进二线城市房地产市场健康发展。（证券日报）

信贷行为将带来哪些风险

若借款人无法按时还款就产生信贷风险，而对于商业银行的信贷风险，主要涉及到不良信贷的防范。在银行的经营与管理过程中，由于受到各种不良因素的影响，实际收益结果与预期收益目标发生背离，有遭受资产损失的可能性。借款企业因各种原因不能按时归还信贷本息而使银行资金遭受损失的可能性。

首先，是商业银行在进行操作过程中的风险，随着中国市场开放程度不断提高，商业银行面临着更加激烈的竞争压力，因此，就对商业银行的风险管理提出了更高的要求但是，由于一部分商业银行观念转化存在滞后性，内部控制机制缺乏，流程设计失当等因素引起风险就较为凸显；该种风险主要涉及到两个方面，其一是操作失败或失误风险，主要有人员风险、流程风险和技术风险等；其二，策略风险，在经营管理过程中由于采取了不适当的策略而导致损失的风险。

其次，商业银行在操作过程中，还对于担保行为存在错误的认识，其一，信贷担保只是发放信贷的必要条件而不是发放信贷的充分条件。其二，过于看重信贷担保的作用，认为只要有信贷担保就可以发放信贷。信贷担保行为仅仅分散相应的风险，提供了一种补偿功能，但是但它不能改变借款人的信用状况，也不能保证足额偿还信贷，并不能从根本上消除风险；其三，缺乏判断抵押品评估机构评估资格和识别评估结论准确与否的标准。对于是由银行还是由借款人聘用评估机构、聘用具有什么资格的评估机构、如何考核评估机构的资信状况、如何判定评估机构的评估结论是否准确等没有明确要求。同时，还存在没有判断抵押物变现能力的标准。造成实际工作中无法判断抵押物是否为市场所接受以及市场的接受能力如何。

信贷风险应如何防范

随着经济全球化的发展，我国的市场经济的开放程度也越来越高，而对此就要求商业的银行的信贷能力进一步的提高，能够满足日益增长的需要，在上述中遇到的操作中的风险还是信贷担保的风险都是商业银行需要面对，在我国的商业银行中，由于个人住房信贷操作风险数据收集困难和业务开展时间尚短，因此，需要将风险防范的重点主要涉及到下列事项中。

首先有效的防范担保风险，需要我们从下列事项中着手操作；银行应该建立健全保证人担保制度，加强对保证人的风险审查，对其偿债能力进行深入分析，考核该保证人的保证能力，其财务状况是否能够承担对外保证的数量，对外提供保证总额与其有形净资产是否在合理的比例关系之内；在分析保证人的财务实力时，首先要分析掌握保证人的财务状况、现金流量、信用评级和或有负债的信息。其次，要通过对这些信息的分析，判断保证人是否有履行其义务的能力；其次，加强对抵押物、质押物的分析，对于抵押物，要考虑抵押物的可变现性和未来的清算价值；银行应对评估机构和评估人员的资格和声誉进行调查；

其次，针对造作过程中遇到的风险，应对现有流程进行检查和梳理，杜绝可能存在的漏洞；一般而言在借款合同、借款流程上存在较多的漏洞，如果不及早进行纠正，将严重影响到业务的发展。对新开发的产品进行认真的分析和市场调研，避免盲目投入、无效投入和高风险投入。近几年，随着个人住房信贷业务的产品更新逐渐加快，各行为了抢占市场份额，在还款方式、担保方式、办理方式等很多方面进行了大量创新，但这些创新是否经过了充分的市场调研和严格的操作风险审查，值得怀疑。部分商业银行对数据库的建立、管理和维护已经引起重视，并开始建立自己的个人住房信贷数据库。没有优良的人才配备和科学的激励机制，再完美的管理框架也是无法运作的，因此需要加强人才队伍建设。

随着市场经济的进一步开放，我国的银行也将面临着严峻的考验，而信贷业务的不稳定性进一步增加了风险的承担，无论是在操作过程中遇到的风险，还是对于某些担保行为的认识不足，这都需要商业银行对此进行规范以提高自身的能力，避免类似风险的发生。