商品房退房的技巧与注意事项

对普通的中国老百姓来说，买房子不容易，但是买了有问题的房子想要退房，更难。大多数的买主都不知道法律规定的解除购房合同的事由是什么，比如，许多购房人和开发商签了购房合同后或是开发商交了房子后，出现了一些当初无法预料的因素，比如逾期交房或者房屋有质量问题等等，不要不是自认倒霉，要不就是与开发商或者二手房房主发生纠纷，事情越闹越大，最后没办法理智收场。其实了解一些专业法律知识，遇到这类问题，解决起来思路会非常清晰。

第一，看房屋面积。若是发现开发商交付的房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积误差绝对值超过3%，依照法律规定购房人有权解除合同，例如：合同中约定房屋建筑面积为80平米，但是开发商实际交付的房屋面积为88平米，则误差比为（88-80）/80*100%=10%，可知已经超过了3%，所以购房人有权解除合同。

第二，看房屋规划设计。若发现开发商交付的房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用途的变更等，若是开发商没有告知购房人变更，则购房人有权解除合同。

第三，看房屋质量。若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无法正常居住使用的，购房人就有权解除合同。

第四，看房屋空气质量。现在很多开发商在买卖合同中都约定房屋空气质量达不到国家规定标准的，购房人有权在一定期限内退房。例如：现在很多开发商交付的房屋空气质量中甲醛超标，购房人就有权解除合同。

第五，看房屋抵押状况。很多购房人买了房子后，发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除合同。

第六，看银行贷款。若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除合同。

第七，看初始登记。一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。

第八，看房产证。若购房人购买房屋后，在法律规定或合同约定的期限内没有取得房产证，则期满后超过一年，因为出卖人的原因仍然没有取得房产证的，则购房人有权解除合同。例如：开发商在买卖合同中约定2015年1月5日前为购房人办理房产证，但是因为开发商的原因导致购房人在2016年1月5日前仍然没有取得房产证的，则购房人就有权解除合同。

第九，看一房多卖。目前，很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。

第十，看交房时间。很多开发商在合同中约定，超过一定期限不交房的，则购房人有权解除合同。

综上所述，合同解除的技巧还有很多，但提醒购房者注意以下几点：

第一，通常开发商都在买卖合同中对购房人解除权的行使作出诸多限制，所以购房人在签署买卖合同的时候一定要注意合同的内容。例如：关于房屋面积的约定，开发商会要求面积差异按照“多退少补”的方式解决，这样就排斥了购房人解除合同的权利。

第二，购房人要注意合同解除权行使的时间，首先要注意合同中约定的解除权的行使时间，若是合同没有约定的，则应该自解除权发生之日起一年内行使，否则解除权就会消灭，购房人既然无法行使合同解除权，自然就无法退房。

第三，还要注意合同中出卖方合同解除权的行使情形，以免购房人很被动，无法行使自己应该享有的解除权。

如果你决定退房，那么你一定要尽可能的详细了解有关所有退房的注意事项，例如仔细审查一下购房合同中是不是对你的解除权做出了限制，或者已经超过了行使解除权的期限等等。