二手房营改增细则敲定 五一后交易税负微降

随着5月1日“营改增”试点全面推行日期的临近，财政部与国家税务总局联合发文明确，“营改增”后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。通知自2016年5月1日起执行。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，目前对于个人住房交易的个人所得税不含增值税，实际上是税法中的通行做法，主要目的在于规避重复征税等问题，有利于减少个人所得税费用。

对于此前市场担心实施“营改增”后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税是否会增加税负等问题，严跃进认为，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。从税费效应来看，几乎没有太大的变化。

此前，财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》表示，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，二手房仍按照5%的征收率计征。

“二手房交易环节的‘营改增’，维持了原来的税率。整体来看，对市场的影响有限，基本属于平稳过渡。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，“营改增”的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。

“虽说税率保持不变，但税负却有所下降。”据国家税务总局副局长汪康介绍说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

严跃进认为，此次明确“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税依据问题，有利于后续大规模推进“营改增”政策的落实；同时，对于各项税种的细化又能切实降低购房者的交易成本，有很大的积极意义。