商品房能否想退就退

无理由退房对企业发展有一定促进作用，更进一步保障了老百姓的购房权益，尽管至今并不是所有的房地产商都能实行无理由退房，既然已经有房地产商开始实施这一规定，也说明其符合现今房地产发展的趋势。但并不是所有开发商都敢于实行住宅“包退”政策的，此时购房者若想退房则需了解退房条件和流程。

商品房退房条件

在生活中，商品房由于其特殊性，不同于其他的商品，一般不可以选择无理由退货，必须符合法定的退房条件，具体为：

1、开发商延期交付房屋。

开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还购房款及支付房款利息。

2、开发商开发手续不全，导致合同无效。

如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。

开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

4、不能办理产权证。

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

5、房屋面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

6、房屋质量导致严重影响使用。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

商品房退房的流程

如果购房者发现自己所购房屋符合退房条件，那便可以依序办理退房手续，只是由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也有所不同：

1、订金（定金或认购金）阶段

当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预、销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。

2、已做预售登记阶段

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

3、入住阶段

在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

4、房产证办理完毕阶段

房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

在生活中，开发商交付的房屋不符合购房合同约定的情况经常发生，但不是所有的情况都可以退房，作为购房者有必要了解有关退房的法律知识；而作为开发商若情况允许的话应向恒大学习，勇于承担社会责任。