全国土地出让收支规模出现“双降”，招标土地出让的程序是怎样的

近日，财政部公布了2015年全国土地出让收支情况，引起人们的关注。去年，由于我国供给侧结构性改革加快推进，固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，土地市场需求不足，从而导致了全国土地出让收支呈下降状态。

 

2015年全国卖地收入锐减两成 官方披露原因

 

全国土地出让收入在触及2014年4.3万亿元高点后，受经济增速放缓、土地市场需求不足等影响，2015年掉头直下，一年减少了9283亿元。而今年有可能继续下滑。

 

从4.3万亿到3.4万亿

 

财政部网站5日披露的2015年全国土地出让收支情况显示，当年全国缴入国库的土地出让收入跌破4万亿元，为33657.73亿元，同比下降21.6%。

 

不过，在去年中央和地方陆续出台稳定房地产发展的政策后，土地收入复苏迹象明显。2015年第四季度土地出让收入止跌回升（同比增长9.5%），2016年前两个月，地方政府国有土地使用权出让收入也与同期持平。

 

今年以来，个人住房贷款首付门槛降低，房地产交易契税营业税优惠政策出台，楼市成交量上升明显，全国卖地收入会否再次上扬？

 

一直关注土地市场的上海财经大学王克强教授告诉《第一财经日报》记者，未来全国卖地收入涨跌难以判断，土地出让数量将保持稳定，土地出让价格成为关键，而价格又与今年经济发展紧密相连。

 

不过，根据2016年中央和地方预算草案的报告，2016年地方政府性基金中的国有土地使用权出让（俗称卖地收入）预算收入为28248.6亿元，下降13.2%。全国卖地收入中，地方卖地收入占大头，这意味着政府对今年土地出让收入增速并不乐观，2016年全国土地出让收入或继续下滑。

 

为何降幅如此大

 

财政部总结2015年土地出让收入大幅下降的四点原因：土地市场需求不足；用地结构发生变化；出让面积继续萎缩；地价增速逐步趋缓。

 

随着我国经济进入新常态，受经济增速放缓等因素影响，土地市场需求呈现不足状态。2015年，全国国有建设用地实际供应量为53.36万公顷，同比下降12.5%。

 

而为了配合供给侧结构性改革，2015年国家在国有建设用地供应上实施差别化供地政策。分类型看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等其他用地分别占土地供应总量的23.4%、22.4%和54.2%，三类用地占比分别较上年下降0.8、2.4和提升3.2个百分点。

 

王克强告诉本报记者，国家降低如工矿仓储之类的建设用地，转而增加事关民生的基础设施等用地，这是一个好现象。由于基础设施用地价格较低，房地产用地和工矿仓储用地价格较高，因此用地类型结构的改变对于土地出让收入减收影响较大。

 

在房地产高库存压力下，房地产开发企业对购置土地更加谨慎。2015年，全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%，与上年相比下滑3.1个百分点。

 

王克强认为，国家不再片面追求经济增速，而是强调经济增长质量，同时对建设用地采取总量控制，这让地方政府出让土地时变得更为理性，并加大力度盘活存量建设用地，也是导致地方政府出让土地收入增速下滑的原因。

 

土地出让支出相应下滑

 

由于土地出让收入大幅下滑，土地出让支出也相应下滑。

 

财政部称，2015年全国土地出让支出主要呈现三大特征：成本性支出占支出总额的比重略有下降；征地拆迁补偿和补助被征地农民支出占比有所提升；土地出让收益注重向农业农村和保障性安居工程倾斜。

 

财政部表示，当前，土地出让收支管理还存在一些问题，主要包括：土地违法案件未得到彻底遏制，大多数违法用地未缴纳土地出让收入，造成土地出让收入流失；土地市场化配置比例偏低，工业用地和基础设施等其他用地存在粗放利用现象，导致土地价值难以完全实现；一些地方仍存在减免或变相减免土地出让收入、通过空转等方式虚增土地出让收入和违规安排支出等问题，违规现象时有发生。

 

财政部称，下一步，应加大对违法用地的打击力度，依法征收土地出让收入，避免土地出让收入流失。同时，扩大国有建设用地有偿使用范围，完善工业用地供应方式，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制。（新浪财经）

 

国有土地出让

 

土地出让收入是我国财政收入的主要组成部分，而2015年全国土地出让收支同比下降不少，并已跌破了4万亿，可能对基层财政产生一定的影响。土地出让与人们的生活息息相关，那到底什么是土地出让呢？我们一起来了解一下吧。

 

国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

 

国有土地使用权出让可以采取下列方式：

 

（一）协议；

 

（二）招标；

 

（三）拍卖；

 

（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

 

尽管有以上4种方法出让土地，但是，今天，我们重点讨论的是招标出让土地的程序。

 

招标出让土地程序

 

1.土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

 

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

 

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

 

2.属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。

 

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的；

 

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

 

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

 

3.采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

 

4.招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

 

5.投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

 

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

 

6.投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容。

 

(1)填写好的国有土地使用权投标书；

 

(2)投标人有效的营业执照副本；

 

(3)企业法定代表人证明书；

 

(4)法人代表身份证明书；

 

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件；

 

(6)履约保证金到达招标人指定账户的证明材料；

 

(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。

 

7.发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。

投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任 。

 

8.招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。

 

9.评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。

 

10.专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。

 

对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。

 

11.土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：

 

(1)点算标书；

 

(2)开启标书；

 

(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书；

 

(4)评标和定标，确定中标人；

 

(5)对中标人发出《中标通知书》；

 

(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

 

12.有下列情形之一者为无效标书：

 

(1)投标文件未密封的；

 

(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的；

 

(3)应当提供投标保证金而未提供的；

 

(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。

 

无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。

 

13.开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。

 

中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》；因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

 

14.《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

 

15.投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

 

16.标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。

 

土地是所有经济社会活动的基本要素，都要附着在土地上，因此，土地出让收入的下降会对基层财政产生一定影响。尽管有部分专家预测2016年度的土地出让收入将持续下降，但也有不少专家依照今年发展趋势，以及因养老和城镇化发展会消减结构性短缺与过剩并存的问题，认为2016年的土地出让收入会回暖。