员工“奉献”公司假按揭，房企倒闭成炮灰

自从沈阳市大学生零首付购房的政策实行以来，不少民众盼望借着“两会”让房价降温，如何“去库存”也成为不少房地产商们正在思考的问题，其中竟有不少房地产商为了资金回笼，要求自己的员工办理假按揭。

员工借公司资产假按揭，资不抵债导致银行催款

陈某为房地产公司的员工，自从前年因公司资金紧张，在公司的要求下，以与公司签订《商品房买卖合同》的形式办理按揭。总房价439万元，首付189万元，从银行贷款250万元。首付款为公司支付，签订《商品房买卖合同》和《借款抵押合同》后，每月银行的按揭款均由公司支付。现在公司已经严重资不抵债，准备申请破产重整，银行按揭款也已经三个月未支付，所买房屋的楼盘现在尚未竣工,银行也多次催款。陈某陈述其只是一个普通员工，没能力支付每月2万多元的按揭款，面对以后问题不知所措。

陈某的做法在房地产开发领域一方面扰乱了房地产销售市场，另一方面又破坏了金融秩序利用银行按揭进行销售商品房。按揭贷款一方面解决了购房人的支付能力问题；另一方面也解决了房地产公司的资金压力，对房地产行业的发展起到了很大的推动作用。但是有的房地产企业利用这一制度进行“假按揭”套取银行资金，特别在房地产行业不景气的情况下，房地产公司资金断裂，没有能力支付按揭款，会产生一系列严重的法律后果。（金华新闻网）

“假按揭”的民事法律后果：

陈某的做法属于典型的假按揭行为，假按揭一般是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。假按揭行为一旦形成，在出现企业倒闭的情况下，假按揭职工就要负相应的民事法律后果，具体有：

（一）《商品房买卖合同》无效。

因房地产企业与“购房户”签订《商品房买卖合同》并不是真实的买卖行为，目的是为了骗取银行贷款，同时又损害了社会公共利益，一般会被法院认定为无效合同。而合同无效的法律后果是“购房户”不可能得到房屋，哪怕其确实有损失也不可能从所购的房屋得到弥补。

（二）《抵押借款合同》的法律效力。

1、如果银行对房地产企业“假按揭”的行为毫不知情，则《抵押借款合同》应该认定有效。“购房户”应该承担还款责任，对于房地产企业，可能会基于其实施“假按揭”行为和其提供保证责任而承担连带还款责任。

2、如果银行和房地产企业恶意串通进行“假按揭”，则《抵押借款合同》是无效合同，在房地产企业没有能力偿还借款而造成的损失，应该由“借款人”和银行分担损失。

（三）银行对预售商品房没有优先受偿权。

无论《借款抵押合同》是否有效，因为商品房是在预售阶段，只是办理了预售商品房的预抵押登记。按照《物权法》的规定预抵押登记行为不产生物权效力。所以银行对商品房没有优先受偿权。当然如果破产房地产企业进行重整，商品房竣工验收合格，在可以办理产权证书的情况下，银行可以基于《抵押借款合同》的约定要求办理抵押登记。

“假按揭”既造成了金融市场的紊乱，也影响了房地产业的健康发展，有购房意愿的房地产员工应严格按照国家相关的法律政策进行房屋的买卖活动，避免“假按揭”的情况发生，保障自身权益，共同维护楼市的正规发展。