京二手住宅猴年开门红 那些二手房买卖中不得不说的事儿

在北京不管是商品房还是二手房，那都是天价，不是一般人能买的起的。可在猴年春节过后北京的二手房成交量居然创六年新纪录。也不知道这些土豪们是出于什么心理买的二手房，但是小编想告诉他们买二手房得想想清楚，别到时候发生纠纷哭都来不及。

 

京二手住宅猴年开门红 创六年新纪录

 

春节刚过，北京二手房住宅市场迅速升温。综合北京房产交易管理网和多家研究机构统计数据显示，今年春节后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的网签量达到6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。有业内人士表示，在后续利好政策的刺激下，北京二手住宅市场火热态势还会持续一段时间。

 

据伟业我爱我家市场研究院、中原地产市场研究部、链家研究院三家机构数据显示，今年1月，北京二手住宅网签总量达到24312套，同比上涨91%，环比上月上涨5.3%。

 

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“从交易量来看，去年12月和今年1月北京二手住宅的成交量都超过了2万套，北京二手房市场可谓迎来了一个暖冬。而上一次连续两月破两万的情况还要追溯到2010年的12月、2011年的1月，中间相隔了58个月。这说明2015年一系列利好政策带来的北京二手住宅市场复苏还在持续。”

 

“临近春节，北京新房的供应量大幅减少，加上北京新房日渐豪宅化，部分市场需求被迫转向了二手房。同时，一些本计划好在今年购房的家庭希望赶在春节前完成交易，二手住宅成交周期加快。去年底北京二手住宅价格相对稳定，部分着急用钱的业主也选择在年底降价出售。这些综合因素带来了今年1月份交易量的持续上涨。”胡景晖说。

 

今年春节过后，北京二手住宅市场成交量迅速攀升。来自伟业我爱我家研究院数据显示，春节后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的网签量达到6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。

 

链家研究院分析师李巧告诉记者，“从各项数据表现看，今年春节后北京二手住宅市场延续了节前的热度。在经过一个春节长假之后，购房人的热情非但没有降温，反而在节后出现了集中释放。从供需情况看，今年春节后首周新增房客源量均大幅上涨超过节前，在短期内会形成较大规模成交。预计到今年3月份仍会是北京二手住宅交易的高峰期。”（北京晨报）

 

那些二手房买卖中不得不说的事儿

 

购买二手房时与购买商品房一样的是要签订购房合同、缴纳税费，但合同条款以及税费的项目略有不同。此外，买二手房还涉及到户口迁移等问题，这都是在买二手房之前需要了解清楚的问题。

 

二手房买卖合同的主要条款

 

依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：

 

1、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产。

 

2、标的，即房屋。

 

3、价款及付款时间约定。

 

一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

 

4、履行期限、地点、方式。

 

这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

 

5、违约责任。

 

这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题 。

 

6、解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

 

7、合同生效条款。

 

双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

 

8、合同中止、终止或解除条款。

 

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

 

9、合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

 

10、附件。在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

 

买二手房要交哪些税费

 

虽然去年楼市新政对二手房营业税的征收作出了修改，但并不意味着降低了二手房税费的征收标准，要想买二手房还是需要先计算下应该交哪些税费，以便于衡量买二手房合适还是买商品房划算。具体买二手房应交的税费为：

 

1、交易手续费：3元/平方米×建筑面积；

 

2、合同印花税：房屋成交总额×0.05%；

 

3、营业税：普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% ；2年或2年以上：免征 ；

 

非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55%；2年或2年以上：差额×5.55% ；

 

4、个人所得税：2年内的普通住宅为房屋成交总额的1%或利润部分×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅税费为（售房收入－购房总额－印花税）×20%

 

非普通住宅：房屋成交总额的2%或利润部分×20%；

 

5、土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征；

 

6、买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额×0.3%；

 

7、契税是应由买方交纳的，交税比例是：普通住宅面积为90平方米以下的应交纳成交价或是评估价的1%，90到140平方米应交成交价或是评估价的1.5%的契税；非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

 

如何避免二手房户口纠纷

 

买二手房时除了要了解缴纳的税费外，还要注意卖方是否将户口迁出。虽然户口不影响房产交易，但会影响下家落户，如果下家买的是学区房，或者买房就是为了落户，那就必须提前预防卖方不迁户口的情形出现。具体可以采取以下方式：

 

1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果上家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

 

2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，上家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究上家违约责任。下家可将尾款留得适当多一些，这样对上家的制约会更大。

 

3、约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。这对上家的约束会更大，如果下家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约上家拖延时间拒不迁出。

 

在楼市新政的实施后二手房成为房地产市场的香饽饽，但是购房者不要忽视二手房的房龄、质量以及有无房产证等问题。买房是件大事儿，最好考虑清楚买二手房好还是买商品房好。