拆开小区围墙是否如想象般简单呢

最高人民法院2月23日召开新闻发布会，发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，同时在回应“新建住宅推广街区制”时称，此举可能造成一些纠纷进入法院，法院将密切关注、积极应对，妥善处理好并保障业主合法权益。

近日，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称意见)，提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这一提法一经出现，便引发社会高度关注。

针对媒体“推广街区制是否与现行物权法相悖”的提问，最高法回应道，目前，意见尚处政策层面，国家政策上升为法律需要一个过程，且是立法机关要做的事情。人民法院作为司法机关将密切关注，对可能涉及到相关主体权益的影响、协调和保护，加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度。

可以预测，推广街区制可能会导致一些纠纷进入法院。一些人买房子可能看中了小区封闭性好，小区不再封闭后，人来车往，可能出现噪音问题、安全保障及地方政府”任性“造成业主权益存在影响等都可能导致其诉至法院。

的确像最高人民法院发言人所提到的，封闭住宅小区是农耕时代的产物，国外很多国家都是开放小区。不过，国外的开放小区历史悠久，而我国目前的封闭小区一旦开放，是否会产生物权纠纷？

开发商在建造小区住宅以及业主在购买的过程中，已经向国家支付了包含该土地在内的土地出让金，因此它的土地使用权应当归与业主。但根据我国物权法和城市土地管理法有关规定，如果政府为了公共利益可以按法定条件和程序，依法予以征收并且给予补偿。不过，如何征收、如何补偿等问题需要有关部门出台具体措施落实。

现有物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

现有封闭小区内的道路一般都纳入了建筑面积公摊部分，属业主共有。要实现其内部道路公共化，也须尊重其权利诉求，依照法定程序并建立利益补偿保障机制。按物权法规定,在业主自治的背景下，物业管理方式由业主大会决定。即便按物权法第二十八条规定，因法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力，也需合理补偿。司法解释（一）规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是国有土地上建筑物补偿，可是对于小区内的绿地和公摊面积如何补偿，目前来说仍是一个待解的法律问题，需要相关部门就有关问题作出司法解释或制定法律法规。至于如何补偿，可以根据土地已经使用的年限、剩余的年限以及地块估价的价值进行确定。

从法律上讲，政府部门要协商推进，比如与小区业主大会进行协商并进行补偿。同时还要注意区别对待，在一些地方道路资源稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于一些打开围墙对缓解交通没有实质意义、有可能增加安全隐患的小区，应保证小区内道路的生活功能以及业主宁静和安全的需求。

如果拆除小区围墙和一些配套性设施，补偿协议的达成还涉及赔偿协商主体的问题。另外，如果打开围墙，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分。

而这，又引发第二个问题：物业公司还有存在的必要吗？

“现在的物业管理包括了整个小区区域内的管理和楼道的管理。从理论上讲，如果小区开放，小区公共部分应由政府部门管理，物业管理的部分仅限于楼层内。在这种情况下，对于物业公司收费、物业服务都会带来冲击。

比如，过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业保安可能是在楼门口值守，开放后的道路则由警察巡逻。

当小区封闭管理时，业主车辆可以自由停在小区的停车位内，如果小区的道路打通了,业主想继续停车是否应缴费？如果缴费，应向谁缴费？从物权法的角度看，这些是在未来有可能面临的问题。在未来开放小区后，应优先考虑保护公民合法权益。

根据物权法规定，小区内的道路、绿地和其他空地属于全体业主共有，也就是说，规划小区内的道路等公共设施属私有财产，并非公有，政府不能说打通就打通。因此，推广街区制，将小区内的道路逐步改成公共道路，法治程序必不可少。

此次出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》共22个条文，重点内容包括：关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；关于预告登记的效力；关于特殊动产转让中的“善意第三人”；关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围；关于按份共有人优先购买权的司法保护；关于善意取得制度的适用六个方面。

此解释结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，以期有效指导司法审判，将于2016年3月1日起施行。

对于推广街区制可能涉及的各类物权纠纷，还需物权法解释二尽快配套落实。实际上，“意见”已经明确了路径:“原则上不再建设封闭住宅小区”“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。“原则”“逐步”这两个词说明,“意见”已考虑到在推行“街区制”过程中可能会出现的问题,这些问题需要在实践过程中逐个依法破解。