抵押后的房屋能出租吗，怎么处理房产抵押纠纷？

我们知道，抵押的成立是不需要将抵押物转移给抵押权人占有的，这也就意味着抵押物实际上仍然由抵押人掌控，为此不少人存在这样的疑问：东西在抵押人手里，那他是不是可以处分，比如：将抵押后的房屋出租等，这些问题也引发了一些抵押纠纷，那我们要怎么处理房产抵押纠纷呢？下面将为您详细阐述。

一、抵押后的房屋能出租吗

抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：

（1）收取孳息的费用；

（2）主债权的利息；

（3）主债权。

二、怎么处理房产抵押纠纷

（一）房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：

1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。

（二）房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形：

1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。

2、如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。

在这还想提醒抵押权人注意的是：房产抵押不同于一般的动产抵押，它需要当事人去有关部门办理抵押登记，否则仅仅是签订抵押合同，抵押权是不能成立的。另外，事先预防纠纷要比事后头疼解决纠纷好，所以当您有抵押合同需要时，建议您可以去咨询一下法律专业人士，让他们帮助您有效避免纠纷。