房地产信托融资的模式及法律风险

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。但是，房地产信托融资仍然有很大的发展空间和市场前景。

 

一、房地产信托融资模式

 

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。房地产信托是信托业务的一种。

 

所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托融资模式有：

 

（一）贷款型信托融资模式

 

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

 

（二）股权型信托融资模式

 

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

 

（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）

 

​债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

 

（四）财产受益型信托融资模式

 

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

 

房地产信托融资的法律风险

 

房地产开发企业利用信托资金，虽然能在一定程度上解决融资难问题，但信托资金与银行的开发贷款相比，风险较大，主要体现在以下几个方面，应引起房地产开发企业的高度关注：

 

1、融资成本高

 

信托资金不但需要向投资者支付约定的收益，还要向信托公司支付管理费，同时还要承担名目繁多诸如信托财产管理和运用过程中发生的税费、银行保管费、律师费、审计费、评估费等中介费用、信息披露费用、信托终止时的清算费用、文件或账册制作、印刷费用、信托计划营销及推介费用等等费用，综合成本比较高。

 

目前，受监管趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧，供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，有些公司的信托融资利率可能达15%至18%。另外，信托资金一般要求一次性提取，一次性归还，容易造成资金沉淀。

 

2、违约成本高、风险大

 

开发贷款的逾期还款的违约后果是支付罚息，而信托资金逾期归还的后果很有可能整个项目公司易主。在信托融资协议中，特别是股权类或权益类信托融资协议中，一般会约定“对赌条款”，即一旦开发公司违约（一般定义为任何违反协议的行为），项目公司的股权则无条件地归信托公司所有或由信托公司以任意方式处置，同时还要求控股股东放弃其投入到项目公司的股东贷款。

 

对于这样重要的条款，我们发现一些房地产开发企业在谈判中却不十分重视。我们推测其中的主要原因一是对自己的还款能力有信心，二是信托融资协议内容繁多且大量使用专业术语，确实让人难以理解。

 

3、担保措施多，影响企业再融资能力

 

由于信托资金是社会公众的集合资金，要求信托公司尽可能地避免风险，因此，在融资协议中，约定了众多担保措施，包括股权质押、土地等资产抵押、控股公司、关联公司及实际控制人的担保等等。而这些担保措施往往会影响房地产开发企业的再融资能力。

 

4、监管措施严、企业经营自主权受到限制

 

信托公司对房地产开发企业的监管包括两个方面，一是决策监管，要求参与甚至控制董事会，对董事会享有一票否决权，有的信托公司甚至要求拥有董事会的绝对控制权；二是资金监管，在信托资金归还前，信托公司要求共同保管项目公司银行预留印签，对一定额度以上的资金支付实现双签制。

 

5、还款资金来源受限

 

房地产开发企业归还信托资金的来源一般为开发贷款及/或商品房预售资金。而开发贷款根据相关规定只能用于工程建设。

 

另外，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定，商品房预售资金实行封闭管理，除工程款外，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

 

根据上述规定，房地产项目公司控股股东向信托公司回购股权或回购权益的资金显然不能从商品房预收款中列支。因此，房地产开发企业在使用信托资金必须考虑还款资金的来源问题。

 

6、其他风险

 

如果使用资金的房地产项目公司是两家或两家以上投资者合作开发的，则全体股东在信托资金的使用问题上必须达成一致意见，因为信托公司一般会要求所有股东签署对股东权益有实质性影响的担保、承诺类文书，只要其中一家股东没有签署，信托资金可能无法划付；如果以增发股权或转让股权方式使用信托资金的，还应注意项目公司当地土地出让政策。

 

在一些城市，如果项目公司股东或者法定代表人发生变更，视为股东之间存在违法的土地交易，因此，在项目公司未取得国有土地使用证之前，不要发生股权及法定代表人变更；信托公司在退出时常常会以抛弃转让其名下的质押物（如债权）的形式退出，如果发生该等情形，还存在税务风险。

 

从我国目前的房地产信托产品来看，既有投资者将资金委托给信托投资公司用于房地产投资，也有房地产企业将房地产项目、公司股权等委托给信托投资公司管理。也就是说，既有资金信托，也有不动产及其他财产信托。 虽然房地产信托同时受到信托投资公司、房地产企业和投资者的青睐，但由于我国信托法律制度不健全、房地产经营风险度高，房地产信托存在较高的法律风险，应予严格控制。