商品房退房的条件及流程

在自己喜欢的城市能有一套属于自己的住房是很多人的梦想，但在房价不断蹿升的现代社会，买房已然成为很多人面对的最大压力。所以在房产买卖中需要谨慎，可再谨慎的购房者也无法避开狡猾的开发商设置的陷阱，迫于无奈的购房者有时候只能选择退房了事。

 

商品房退房条件

 

如果因各方面原因导致合同中的购房者一方权益受到损害，购房者在符合法定条件时可以选择解除购房合同，也就是退房。具体的退房条件为：

 

（一）延迟交房。

 

此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还定金或支付房款利息。

 

（二）开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。

 

根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

 

（三）开发商没经购房人同意变更设计。

 

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意，而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

 

（四）拿不到产权证。

 

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后，无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。

 

（五）无法得到贷款。

 

在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因导致购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。

 

（六）实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。

 

套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

 

（七）房屋质量不合格。

 

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

 

（八）商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。

 

买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。

 

（九）开发商把房子抵押。

 

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。

 

（十）房屋质量导致严重影响使用。

 

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

 

商品房退房流程

 

如果购房者符合退房条件，买卖双方需通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效，然后按照以下程序进行：

 

（一）购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出；

 

（二）办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续；

 

（三）开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

 

商品房退房能否要回购房定金

 

购房者依序进行退房，但是最为关心的莫过于购房之初交付的定金了，遇到和善的开发商可能利利索索的就退还了，但有时候开发商支支吾吾不愿意退还定金。这就需要购房者自己先做一个判断，看看自己的情况是否可以要回购房定金了。

 

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

 

因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

 

在房屋买卖实践活动中，由于房产买卖涉及的相关法律法规较多，以及房产买卖的交易当事人风险意识较差、房产法律知识不足等原因，常常会引起房产合同纠纷的发生，作为购房者在购房之初就有必要注意保存相关证据，谨防发生纠纷后无据可查。