如何转让预售商品房

随着市场经济的发展，我国房地产行业也得到了迅猛的发展，可是每一个行业都有其不可避免的新问题与情况，房地产行业也不例外。其中预售商品房的再转让就是一个有争议的问题，不过在实践中各国均承认预售商品房再转让的合法性。只是在我国如何转让预售商品房并不是每一个购房者都清楚，若操作不慎很有可能导致购房失败。

预售商品房转让的条件

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售商品房转让是有条件的，具体为：

（一）依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”

（二）转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。这种规定有利于国家宏观管理，加强国家税收。因为预售商品房转让主体是预售合同的预购方，而不是未竣工商品房的预售方，所以转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才拥有受法律保护并可以对抗第三人的商品房请求权，并获得权利转让的主体资格。预售商品房转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

（三）预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理。

（四）预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。” 预售商品房再转让的法律性质是预售合同的变更。根据合同变更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果预售合同无效，则自始没有合同关系；如果预售合同被撤销，则合同自始失去法律效力，也视为没有合同关系。无合同关系，就谈不上合同的变更。此外，如果合同违法，应当禁止转让。在预售合同中，如果商品房预售人和预购人已经明文约定预购人不得转让其所预购的商品房的，预购人应当遵守合同，不得转让。如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让预售商品房。但预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。

（五）预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

预售商品房的转让程序

如果预售商品房符合再转让的条件，原预购人便可以按照相关程序进行转让，不过转让程序根据付款方式的不同而有所区分，具体为：

（一）一次性付款的转预售程序

1、买受人（指买房者）与受让人（指接受上述买房者房屋产权转让的人）签订一式四份的转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。

2、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的，报市国土与房屋管理局审批。

3、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。

（二）按揭贷款预售转让的程序

1、开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意。

2、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同。

3、买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应写明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章；

4、买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除担保合同。

（三）签了购房合同，但没有办理预售登记的商品房转让

没有办理预售登记的商品房转让就比较简单，开发商、买受人与受让人协商一致后，买受人与开发商解除合同，然后受让人与开发商重新签订商品房买卖合同，这一过程不需通过房屋主管部门的批准及履行相应的程序。

生活中，购买了预售商品房后由于种种原因又想转让的情况屡见不鲜，若是转让行为不符合法律规定，那极有可能导致转让无效，给自己造成不必要的麻烦。为了避免转让预售商品房过程中出现风险，一定要事先了解这方面的有关内容，尽量避免自己处于不利状态。