开发商延期交房如何处理

由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多，而有时候开发商向业主解释说其根本就不构成延期交房，有时候在解释时闪烁其词。不管购房者是否会遇到这样的问题，在一开始的时候就要先了解到延期交房的情形，以便于在碰上延期交房时知道如何处理。

如何认定开发商延期交房

延期交房包括两种情况：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：

（1）因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

（2）因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更（如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改），或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题（如地质条件的突变）必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。

开发商延期交房能否退房

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定的含义有三点：

1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权（当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外）。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

开发商延期交房后能退定金吗

商品房认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签订的独立的合同。根据认购书的规定，开发商的义务是在将来与买受人签订销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签订合同购买该房屋。

因此，定金的作用是促使当事人签订正式的商品房买卖合同，因为当事人履约的依据是商品房买卖合同，而不是商品房认购书。一般来说，商品房认购书会包括房屋面积、房屋位置和房屋价款等基本信息，但是不包括房屋的交房时间；而商品房买卖合同中除了上述内容外，还必须包括房屋的交付日期。

也就是说，开发商有没有按时交房、是否存在延迟交房，都必须根据商品房买卖合同中规定的日期判断。商品买卖合同中一般都会规定了违约责任，包括开发商延迟交房时，应当承担的责任。如果签订商品房买卖合同后，开发商延期交房的，那么就应当按照购房合同中规定的违约责任承担相应的责任。

实际上，由于在认购书中约定的购房定金是为了促使当事人签订商品房买卖合同，因此在商品房买卖合同签订以后，定金要么抵作房款，要么由开发商返还给购房者。

如果开发商在购房认购书中约定了交房时间，而又一直没有签订正式的商品房买卖合同，结果还在认购书约定的交房时间内不能交房，那么这就得引起您的高度注意了。因为，法律规定开发商必须签订正式的商品房买卖合同，既然开发商不着急与您签订商品房买卖合同，那您可以要求开发商双倍返还定金。

开发商延期交房如何索赔

购买期房时,房屋正在建设过程当中,由于施工中一些不可预见的因素,都有可能造成竣工时间推迟。购房者在体谅开发商的延期交付的同时,也不应放弃追偿延期交房的违约责任。只要开发商存在违约,购房者就有权追偿。也就是说,即使开发商延期交房一天,购房者也有权追究开发商的违约责任。当然,实际操作时,购房者、开发商不可能每天对延期交房的违约金进行结算。因此,购房者在交房当天提出结算延期交房违约金较为合适。

商品房的交房时间一般会在商品房购房合同中予以明确的约定，而开发商也应依约交房，一般情况下是在商品房的竣工后，只要配套设施完成或者确定了完成时间就可以向购房者交房。如果开发商没有按时交付房屋的话，购房者可以向开发商索赔或要求其退房，不过买房毕竟是经过深思熟虑的事情，若仅仅因为晚几天交付就退房的话并不划算，尽量争取索赔比较好。